Portal web del Ayuntamiento de Madrid

El delegado del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, ha presentado esta tarde en el Palacio Municipal de Congresos un estudio sobre las características y distribución territorial de los alojamientos turísticos en Madrid, que será el punto de partida de las iniciativas que se tomen sobre el desarrollo de este sector estratégico en la economía madrileña. Se trata de un  documento que ha sido elaborado por los servicios técnicos del área que dirige, y que está destinado a colectivos del sector hotelero y asociaciones vecinales.

La reunión celebrada hoy ha tenido como objetivo, por tanto, la puesta  en común ante todos los agentes implicados sobre  cuál es la situación a día de hoy y cuáles son las perspectivas del alojamiento turístico en la ciudad

Así, el Ayuntamiento de Madrid quiere que se produzca una reflexión conjunta acerca de los límites, retos y oportunidades que plantea en la actualidad la implantación de los establecimientos hoteleros en los grandes centros urbanos y su encaje dentro de un modelo productivo y de ciudad sostenible.

Para ello, el estudio presentado hoy recoge en sus 85 páginas la evolución del sector por zonas y realiza una foto fija de la situación a día de hoy. Así, del análisis se deduce que se ha producido un ajuste en la tipología de los alojamientos, de forma que ha crecido el número de hoteles de 4 estrellas y 5 estrellas mientras se han reducido algunas categorías como los hostales, y han surgido algunas categorías nuevas, como las viviendas de uso turístico, y en destinos urbanos, algunas específicas como las hosterías o hostels.

Por otra parte, el estudio compara la situación de la capital con otras ciudades españolas y europeas. Concretamente, y comparando con Barcelona, aunque en Madrid se aprecia una importante concentración geográfica de la oferta de hospedaje en el distrito Centro, se constata que no alcanza la intensidad registrada en la ciudad condal.

Y es que la capital se encuentra lejos de la situación de saturación hotelera que tiene Barcelona, motivo por el cual el Ayuntamiento de Madrid intervendrá con  medidas preventivas para no llegar a dicha situación de saturación. Tomando como base a los resultados del estudio, se pondrán las condiciones y medidas para que no ocurra en Madrid lo que ocurre en la ciudad condal, y evitar así los procesos de gentrificacion. La intención del Ayuntamiento se centra, por tanto, en la protección de las personas y el establecimiento de las condiciones necesarias para que estos nuevos procesos no provoquen la expulsión del vecindario de sus barrios del centro de la ciudad. Se trata de poner en marcha medidas para que Madrid sea una ciudad equilibrada y racional, en la que todo y todos podamos vivir y convivir.

Situación actual

El estudio constata la buena evolución del sector y la recuperación de la inversión en el mismo. España es el tercer país por inversión hotelera en Europa y en términos del total de inversión inmobiliaria en España, la inversión en el sector ha pasado de representar el 11% en 2014 al 20% en 2015.

Madrid ha visto reforzada su posición como destino de turismo urbano y de negocios y congresos,  con una tasa media acumulativa ligeramente superior a la de España y la general a nivel mundial. Se ha incrementado el número de turistas y en los últimos años se ha conseguido reducir la estacionalidad. Por lo que se refiere a las pernoctaciones, la estancia media se ha elevado hasta las 2,01 noches, y la ocupación media de los hoteles ha aumentado hasta el 71,86% en 2015.

Madrid lidera la oferta de plazas hoteleras en las cinco principales ciudades españolas con 81.765. El crecimiento de su oferta ha aumentado un 24% en el periodo 2006-2015, pero es menor que el experimentado en ciudades como Barcelona, más del 53%, o Zaragoza, más del 40%. En cuanto al número de establecimientos, se aprecia un incremento de un 7% en Madrid frente a Barcelona que alcanza casi un 33% de incremento, y Sevilla un 24%.

El número de camas muestra una posición discreta de Madrid respecto a otras capitales europeas. Así, la oferta de París es casi el doble de la de Madrid, y Berlín también se encuentra a bastante distancia, con una dotación más elevada.  Si se relaciona el número de camas con el número de habitantes por ciudad, se observa que París arroja el índice más alto con un 7,7 camas por cada 100 habitantes junto con Ámsterdam 6,8 camas/100 habitantes. Madrid, con 2,8 camas/100 habitantes,  presenta el índice más bajo de las ciudades estudiadas.

En cuanto a las características de la oferta de alojamiento turístico de Madrid, la ciudad cuenta con 1.147 establecimientos de hospedaje, con más de 54.000 habitaciones. La mayor parte de ellas están en hoteles y hoteles-apartamentos (70% de las habitaciones), seguidos de apartamentos turísticos (12%) y  hostales (10%). Las pensiones y casas de huéspedes apenas suponen el 6% de las habitaciones.

Por tipos, la categoría predominante de hoteles es la de 4 estrellas, que alcanza un 47% de la oferta (medida en número de habitaciones)  seguida de los de 3 estrellas, que suponen un 12%. El segmento de hoteles de 5 estrellas alcanza el  8% del total de las habitaciones disponibles.  Por lo que respecta a los apartamentos turísticos, la categoría dominante es la de 3 llaves, que supone el 50% de la oferta. En cuanto a los hostales, el 50% de los mismos pertenecen a la categoría de  2 estrellas.

Distribución geográfica

De forma similar a la mayor parte de las ciudades de nuestro entorno, la mayor concentración hotelera se ubica en el centro histórico. Hacia el norte aparecen extensiones (Salamanca, Chamberí y Argüelles) donde se complementa la oferta turística por la existencia de áreas de importante actividad económica (oficinas y zonas comerciales), pero con densidad mucho menor. Un segundo eje se encuentra en torno al Paseo de la Castellana, y calles Orense y Bravo Murillo, con importante presencia de actividades económicas. 

Una tercera área de concentración está en el eje de la A-2 desde la M-40, ligada a las instalaciones aeroportuarias, los recintos feriales y zonas de actividad industrial y terciaria. En el resto de la ciudad las instalaciones de hospedaje son más puntuales, si bien se disponen de forma lineal en torno a ejes viarios de importancia y en relación con centros de actividad económica  (M-30, M-40, A-6, Mercamadrid, Julián Camarillo).

Distrito Centro

Con diferencia, el distrito Centro es el que acoge mayor número de establecimientos: 476, con 18.500 habitaciones, lo que supone un 34% del total de las disponibles en la ciudad. Los barrios de Sol y Cortes son los que concentran mayor número de habitaciones, en torno a las 4.700 habitaciones. Palacio y Universidad superan las 2.500 habitaciones.

La categoría  mayoritaria, la de hoteles de 4 estrellas, mantiene el mismo porcentaje en la almendra y en los distritos de la periferia, mientras que para otras categorías se observa un comportamiento diferenciado; así, los apartamentos turísticos suponen un 43% de la oferta en la periferia frente al 12% del de la almendra,  mientras que los hostales, pensiones y casas de huéspedes se localizan preferentemente en la almendra. En relación a los hostels, categoría de más reciente implantación, es significativa su exclusiva implantación en el distrito Centro.

De esta forma, en la almendra se localizan aproximadamente el 70% de las habitaciones de la tipología de hoteles, (a excepción de los de menor categoría) y  el 90% de los hostales, pensiones, casas de huéspedes y hostels. Por lo que respecta a los distritos periféricos, los establecimientos que predominan son fundamentalmente los hoteles y hotel apartamento y los apartamentos turísticos.

Apartamentos turísticos

La distribución de los apartamentos turísticos es distinta respecto a los otros tipos de alojamientos y responde a dos pautas diferentes; por una parte se ubican en la almendra, ligados al turismo, y por otra, en la periferia de la ciudad y ligadas a importantes áreas de actividad económica.

En los últimos tiempos el sector turístico se enfrenta al crecimiento del alquiler de viviendas para uso turístico, comercializadas mayoritariamente a través de plataformas de Internet. Su forma de comercialización, la interpretación normativa para la definición del uso urbanístico en el que encuadrar esa actividad y la regulación que da cobertura a esta modalidad (Ley de Arrendamientos Urbanos o Decreto de la Comunidad de Madrid que regula las viviendas de uso turístico) hace que sea difícil disponer de fuentes para cuantificar y conocer la oferta realmente existente, situación que no solo se produce en la ciudad de Madrid sino también en otros destinos turísticos.

Según las estimaciones para 2014 de la Asociación Empresarial Hotelera de Madrid y la Comunidad de Madrid, existen unas 8.000 viviendas para uso turístico en la región, de las cuales solo un 10% se encuentran regularizadas. Las  viviendas dadas de alta en el Registro de la Comunicad suman un total de 933 en la ciudad de Madrid. Casi todas se localizan en la almendra, un 92%, y dentro de ella, existe una fuerte concentración en el distrito Centro, con un 68%.

Conclusiones

A partir de la situación analizada, se concluyen algunos aspectos que pueden servir de punto de partida de cara a posibles iniciativas municipales, como que la oferta de alojamiento turístico en la ciudad de Madrid ha seguido en su evolución unas pautas generales que se alinean con la experimentada en otras ciudades de nuestro entorno. Sin embargo, no se han producido problemas de saturación similares a otras ciudades como Barcelona.

Por esa razón, no parece detectarse en la actualidad un problema de orden urbanístico y por razón de protección del entorno urbano que obligue a tomar medidas para limitar las posibilidades de implantación del uso de hospedaje en la ciudad, como se están planteando otras ciudades como Barcelona.

Que el desequilibrio que pueda existir en algunos barrios (de forma excepcional en Sol y Cortes) en los que la población flotante representa un porcentaje importante sobre la población residente, hay que entenderla como consecuencia de procesos ordinarios de transformación del determinadas zonas del centro urbano.

En cuanto a zonas situadas fuera de la almendra central, como el entorno del Aeropuerto de Barajas o polígonos industriales, en relación a los apartamentos turísticos el estudio señala que podría resultar conveniente realizar un estudio específico para dimensionar la situación de esas actividades, con datos sobre su funcionamiento y uso real.

En cuanto a la asignación del uso urbanístico correspondiente a la actividad de vivienda de uso turístico, parece necesario valorar la conveniencia de establecer una regulación específica en las Normas Urbanísticas, dado que tiene aspectos que la relacionan con el uso de hospedaje pero también con el residencial, y su régimen actual no resulta suficientemente claro./