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Es el derecho a utilizar un determinado inmueble (apartamento, piso etc.) de uso turístico, durante un periodo concreto de cada año, mediante el pago de una cantidad que se abona a la firma del contrato. 
El interés en realizar una adquisición de esta naturaleza suele estar justificado en la utilización vacacional del inmueble:

-  Por un lado, la persona que lo adquiere dispone de un lugar estable y seguro para sus vacaciones anuales.

- Por otro, lo hace sin tener que adquirir, y pagar, la entera propiedad del inmueble, con lo que reduce considerablemente la inversión.

¿Cuáles son sus características esenciales?

- Todos los periodos  de uso que se comercializan deben tener la misma duración, que  no puede ser inferior a 7 días.

- El derecho se adquiere sobre una semana determinada del año, que se identifica  por su número. Asegúrese de que la semana que figura en contrato corresponde a un periodo del año en que desea disfrutar de sus vacaciones. El intercambio que suele ir unido al aprovechamiento, se realiza con semanas cuyas personas propietarias no van a disfrutar y depositan para intercambio. Por ello no puede garantizarse que vaya a haber disponibilidad para un destino o para una fecha determinada, y mucho menos, en temporada alta de vacaciones.

-  No  podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.

 Duración

La duración del régimen será de tres a cincuenta años a contar desde la terminación de obra del inmueble.

Transcurrido el plazo de duración, las personas titulares no tendrán derecho a compensación alguna.

Sólo pueden tener una duración indefinida aquellos regímenes de aprovechamiento por turnos,  anteriores a la Ley vigente, que han llevado a cabo el proceso de adaptación previsto en la ley, declarando expresamente la continuidad por tiempo indefinido.

Es muy importante saber que la ley fija un periodo de 14 días, tras la firma del contrato en los que la persona compradora puede cancelar la compra, sin tener que alegar ninguna causa, y sin gasto alguno.

¿Qué gastos comporta el aprovechamiento por turnos?

Además del importe abonado para adquisición,  existe  una cuota anual para administración, mantenimiento y conservación, cuyo pago es obligatorio.

La mayoría de estas propiedades están inscritas en un club internacional de intercambio, que permiten  el disfrute del periodo vacacional contratado en otros inmuebles del club en todo el mundo. La pertenencia a estos ‘clubes’,  implica el abono de una cuota anual de socio/a,  y, además, un pago cada vez que se lleva a cabo un intercambio.

Tanto en los folletos publicitarios como en el contrato debe informarse de la cuantía de estas cantidades y en el caso de los gastos de mantenimiento, la mecánica establecida para su revisión.

¿Qué información debe facilitar la parte vendedora antes de la firma del contrato?

El/la propietario/a, promotor/a o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno, tiene que editar, un documento informativo que entregará gratuitamente a cualquier persona que solicite información.

El contenido de ese documento, que deberá haber sido archivado en el Registro de la Propiedad correspondiente, tiene carácter vinculante.

La ley establece un contenido mínimo, bastante extenso, del que destacamos:

• Identidad domicilio del propietario/a, promotor/a, o cualquiera que participe en la transmisión o comercialización.
• Naturaleza real o personal del régimen y fecha de su finalización, de acuerdo con lo anotado en el registro de la propiedad.
• Lugar y descripción del inmueble, y si la obra está concluida.
• Servicios comunes e instalaciones  y demás de los que se puede disfrutar y en qué condiciones, y en su caso precios.
• Precio de los derechos de aprovechamiento, y precio de los que lo  tengan más alto, cargas, contribuciones o exacciones fiscales.
• Gastos anuales por ocupación, utilización de las instalaciones y servicios comunes, gastos de administración, conservación y mantenimiento del alojamiento y de los elementos comunes, con indicación del cálculo de las futuras anualidades.
• Información sobre el derecho de desistimiento y resolución unilateral, plazo para ejercitarlo e indicación de la persona y domicilio a quien ha de comunicarse. Reseña de que no comportará ningún gasto.
• Información de avales o seguros que garanticen la finalización, si la obra no está terminada.
• Información, en su caso, del sistema de intercambio, incluyendo datos del que presta el servicio, cuota de afiliación y de intercambio.
• Número de socios/as, número de regímenes que participa, y reseña de funcionamiento.
• Si existe un sistema organizado de cesión, de datos del titular y su coste.

Es igualmente obligatorio que se detallen la  dirección y teléfono de los  organismos más próximos que pueden informar a la persona compradora de sus derechos, tales como Oficinas de Información al Consumidor, Oficinas de Turismo, Organismos de Consumo y Turismo de la Comunidad Autónoma, registradores, notarios y otros.

¿Qué datos deben figurar obligatoriamente en el contrato?

La ley enumera la información obligatoria que debe figurar en el contrato, relativa a datos legales del edificio y régimen, descripción del edificio y detalle de los servicios, de los que los más destacados son:

• Fecha de  celebración del contrato.
• Detalle de si se transmite un derecho personal o real, y la fecha de su extinción.
• Descripción del edificio y su situación, y del apartamento sobre el que recae el derecho. Servicios de que dispone y condiciones de disfrute.
• Turno que es objeto del contrato, con indicación de días y horas en que se inicia y termina.
• Inserción literal de los artículos que regulan el Derecho de desistimiento, la prohibición de recibir anticipos, y los préstamos para su adquisición (Art. 10, 11,y 12)
• Precio que debe pagar la persona adquiriente, precio de la cantidad a abonar anualmente a la empresa de servicios, e información de que se actualizará con el IPC. 
• Si existe posibilidad de participar en servicios de intercambio se informará de los costes  y se hará referencia al documento acreditativo de que el inmueble participa en el sistema de intercambio.

Además, el contrato incluirá información sobre los datos completos y la inscripción en los respectivos registros del propietario/a, comercializador/a, del edificio, y  de la constitución del régimen.

También se detallará el derecho de la persona compradora de comprobar la titularidad y cargas del inmueble, de exigir el otorgamiento de escritura pública e inscribir la compra en el registro de la propiedad.

Derecho de desistimiento

El plazo para su ejercicio es de catorce días naturales y se computará:

• A contar desde la fecha de celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante, si en ese momento la persona consumidora recibió el documento contractual o, en otro caso, desde la recepción posterior de dicho documento.
• Si la parte empresarial no hubiere cumplimentado y entregado a la persona consumidora el formulario de desistimiento, el plazo empezará a contar desde que se entregue el formulario de desistimiento debidamente cumplimentado y vencerá, en cualquier caso, transcurrido un año y catorce días naturales a contar desde el de la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante o el de la recepción posterior del documento contractual.
• Si la parte empresarial no hubiera facilitado a la persona consumidora la información precontractual legalmente prevista, el plazo empezará a contar desde que se facilite dicha información y vencerá transcurridos tres meses y catorce días naturales a contar desde el de la celebración del contrato o de cualquier contrato preliminar vinculante si en ese momento entregado la persona consumidora recibió el documento contractual o el de la recepción posterior de dicho documento.

El desistimiento o la resolución deben comunicarse por escrito al propietario/a o promotor/a, en la dirección que a estos efectos debe figurar en el contrato. Es aconsejable hacerlo por telegrama o burofax, con acuse de recibo y certificado de texto.

La falta de veracidad en la información suministrada a la persona consumidora permitirá a éste instar la nulidad del contrato, independientemente de las responsabilidades penales que pudieran existir.

Prohibición de anticipos

La ley prohíbe recibir anticipos en la compra, antes de finalizar el plazo de 14 días que la parte compradora tiene para desistir del contrato.

Si se hubiera incumplido esta prohibición la parte compradora puede en cualquier momento exigir la devolución de la  cantidad duplicada y, en los tres meses siguientes a la firma,  solicitar la resolución del contrato, o exigir su cumplimiento.

La ley permite, no obstante, establecer pactos que garanticen el pago aplazado, cuando no sean contrarios a la prohibición anteriormente detallada y no impliquen gastos para la parte compradora si ejerce su derecho de desistimiento.

Préstamos a la adquisición

Cuando un/a comprador/a ejercita el derecho de desistimiento o resolución del contrato, quedarán resueltos también los créditos para la compra que hubiera concedido la parte vendedora o tercera persona que actúe de acuerdo con él/ella.

Si la parte compradora se hubiera subrogado en un préstamo del que era titular la parte vendedora/a, a la resolución, el préstamo volverá a ser a cargo de esta parte.

Estas acciones no podrán generar gasto o penalización para la parte compradora. 

Legislación

Ley 4/2012, de 6 de julio, de Contratos de Aprovechamiento por Turno de Bienes de uso Turístico, de Adquisición de Productos Vacacionales de Larga Duración, de Reventa y de Intercambio y Normas Turísticas.

Texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre.