Segundo programa de cesión de suelo en régimen de derecho de superficie con destino a la promoción de viviendas en alquiler asequible
SEGUNDO PROGRAMA DE CESIÓN DE SUELO EN RÉGIMEN DE DERECHO DE SUPERFICIE CON DESTINO A LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN ALQUILER ASEQUIBLE.
1. ANTECEDENTES DEL PRIMER PROGRAMA DE CESIÓN DE SUELO EN RÉGIMEN DE DERECHO DE SUPERFICIE CON DESTINO A LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN ALQUILER ASEQUIBLE.
Con fecha de 21 de octubre de 2021, la Junta de Gobierno de la Ciudad de Madrid acordó
“PRIMERO.- Aprobar el Programa de cesión de suelo en régimen de derecho de superficie con destino a la promoción de viviendas en alquiler asequible, que se incorpora como anexo (en adelante PROGRAMA).
SEGUNDO.- Declarar, conforme a lo previsto en el artículo 176 d) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, de interés social la actuación que se contiene en el Programa de cesión de suelo en régimen de derecho de superficie con destino a la promoción de viviendas en alquiler asequible”.
Mediante la aprobación y desarrollo de dicho PROGRAMA el Ayuntamiento de Madrid, a través del Área de Gobierno de Desarrollo Urbano, abordó una iniciativa de interés social consistente en la puesta en el mercado, mediante la figura del derecho de superficie por plazo de 45 años, de suelo destinado a uso residencial libre para la promoción y construcción por los adjudicatarios, en un total de 25 parcelas, de un número aproximado de 2000 viviendas en régimen de alquiler asequible.
Con dicha actuación municipal de interés social se pretendía facilitar el acceso a la vivienda de determinados estratos socioeconómicos que, por sus ingresos familiares, vienen padeciendo subidas del alquiler residencial en el mercado libre de Madrid en porcentajes superiores al incremento de las rentas familiares medias en los últimos años.
Ante esta circunstancia, el desarrollo por los promotores inmobiliarios de viviendas de renta asequible sobre suelo puesto a disposición por el Ayuntamiento se dirigía a un amplio sector de población con rentas familiares medias, aunque vulnerable ante las dinámicas del mercado.
Los precios de la renta asequible, aun siendo siempre inferiores en comparación con los existentes en el mercado libre de alquileres de cada ámbito, se corresponderían con diferentes niveles de renta según los precios de la vivienda en cada sector de la ciudad, facilitando el acceso al alquiler residencial de un amplio sector de población en función de su nivel de ingresos familiares.
Con la implementación de este primer PROGRAMA de suelo municipal, el Ayuntamiento de Madrid abordó los siguientes OBJETIVOS ESTRATÉGICOS:
- Contribuir a moderar el esfuerzo económico familiar (porcentaje de esfuerzo por hogar) necesario para el acceso al mercado de alquiler residencial.
- Incorporar la inversión privada a las iniciativas municipales en materia de suelo, aumentando así la oferta de vivienda asequible y generando nueva actividad en el sector inmobiliario.
El PROGRAMA marcó las directrices generales, que serían posteriormente objeto de concreción y plasmación en los expedientes de contratación, en los que quedaron definitivamente fijados los términos de las diferentes licitaciones mediante los correspondientes pliegos de condiciones administrativas particulares del concurso, los pliegos de prescripciones técnicas del mismo, así como las memorias justificativas y los informes técnicos precisos para la licitación.
Como desarrollo de esta iniciativa, con fecha 7 de junio de 2022 se convocó el “Concurso para la adjudicación a título oneroso de los derechos de superficie por plazo de 45 años a constituir sobre las parcelas municipales integrantes de los lotes identificados como 1, 2, 3, 4 y 5 para su edificación y destino a alquiler asequible”, correspondiente al expediente con referencia 711/ 2021/17755.
Este concurso ya ha sido licitado en ejecución del primer Programa, habiéndose propuesto su adjudicación.
2. PLANTEAMIENTO.
Una vez licitado el PRIMER PROGRAMA de vivienda en alquiler asequible, el Ayuntamiento de Madrid continua su política de vivienda asequible mediante la formulación de un SEGUNDO PROGRAMA de cesión, en régimen de derecho de superficie, de suelo calificado por el planeamiento de vivienda libre con destino a la promoción de viviendas en alquiler asequible; todo ello, con los mismos OBJETIVOS ESTRATÉGICOS del PRIMER PROGRAMA:
- Contribuir a moderar el esfuerzo económico familiar (porcentaje de esfuerzo por hogar) necesario para el acceso al mercado de alquiler residencial.
- Incorporar la inversión privada a las iniciativas municipales en materia de suelo, aumentando así la oferta de vivienda asequible y generando nueva actividad en el sector inmobiliario.
Efectivamente, este nuevo programa responde al mismo interés social, con los mismos objetivos estratégicos municipales y los mismos fundamentos urbanísticos, técnicos y económicos, incluyendo un total de 7 parcelas municipales integradas en un solo lote para la adjudicación de derechos de superficie por un plazo estimado de 60 años.
La determinación del plazo del derecho de superficie viene condicionada por la necesaria viabilidad económica del alquiler asequible de conformidad con la metodología desarrollada en los apartados 9 y 10 de este SEGUNDO PROGRAMA para la elaboración del correspondiente estudio económico-financiero. El indispensable equilibrio económico, directamente relacionado con la evolución experimentada por los diferentes indicadores económicos durante los dos últimos años, conlleva la extensión del plazo del derecho de superficie hasta los 60 años.
Dicho plazo se plantea de forma estimada en función de las diferentes referencias obtenidas en la fecha de formulación del PROGRAMA. No obstante, la coyuntura económica actual, marcada por las elevadas y persistentes tasas de inflación y la evolución al alza de los tipos de interés, determinan un escenario de especial volatilidad que podrá concretarse, en el momento de la convocatoria del correspondiente concurso público, en un diferente equilibrio financiero, del que a su vez podrá derivarse un plazo específico del derecho de superficie.
Con este planteamiento, en adelante se describen los aspectos y variables de carácter urbanístico y socioeconómico que intervienen en la definición de este SEGUNDO PROGRAMA DE CESIÓN DE SUELO EN RÉGIMEN DE DERECHO DE SUPERFICIE CON DESTINO A LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS EN ALQUILER ASEQUIBLE (en adelante SEGUNDO PROGRAMA).
