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El Teatro Español es el único teatro existente hoy en día cuya ubicación coincide con la que tuvo como corral de comedias.

En 1565, Felipe II y el Consejo de Castilla otorgaron permiso para la creación de la Cofradía de la Sagrada Pasión con privilegio de mantener un lugar donde representar comedias y dedicar un porcentaje de la recaudación (la sisa) para sus fines caritativos.

En 1574 la Cofradía había arrendado el traspatio de una casa en la calle del Sol y dos en la calle del Príncipe, uno perteneciente a Nicolás Burguillos y otro a Isabel Pacheco. Traspatio o trasfondo de una casa particular, es el terreno baldío dedicado a los animales domésticos, de ahí el nombre generalizado de "corral".

En 1567 se fundó la Cofradía de Nuestra Señora de la Soledad. Tras un período de rivalidad las dos cofradías llegan a mutuo acuerdo sobre la explotación de los corrales.

En 1579 la Cofradías compraron un corral en la calle de la Cruz y en 1582 otro en la calle del Príncipe y poco a poco se fueron abandonando el resto de los corrales.

El Corral del Príncipe se adquirió el 9 de febrero de 1582, según consta por el documento de compra de dos casas con corral existente en el Archivo de la Diputación de Madrid. Casiano Pellicer comenta: "En 21 de septiembre, día de San Mateo, año de 1583, representó Vázquez y Juan de Ávila en el teatro del Príncipe, que es el primer día que se representó en él, y hubo de tablados, con la representación, setenta reales, porque aún no están hechas las gradas, ni ventanas, ni corredor". El mismo Pellicer sigue comentando ampliamente la estructura del Corral: "Sobre unos cimientos de piedra y cal se hicieron tablado o teatro para representar, vestuario, gradas para hombres, bancos portátiles, que llegaron a noventa y cinco; corredor para las mujeres, aposentos o ventanas con balcones de hierro, ventanas con rejas y celosías, canales maestras y tejados. Más adelante, Cirujela empedró el patio sobre el cual se tendía una vela o toldo que defendía del sol, pero no de las aguas".

Pocos datos más tenemos sobre el aspecto físico del Corral, salvo la planta levantada por Pedro de Ribera en 1735, conservada en el Archivo de la Villa, y dos dibujos de la primera mitad del siglo XVIII, "Figura del Teatro del Príncipe" y "Figura del Teatro antiguo de la Cruz" (en realidad los dibujos corresponden al del Príncipe) conservados en la Biblioteca Nacional, por lo que su reconstrucción ha planteado numerosos problemas. Los trabajos de Comba, Jhon J. Allen, Thomas Middleton, Castillejo y Enrique Nuere, a lo largo de años han dado como fruto -la quizás- mayor aproximación en la maqueta realizada por Jorge Brunet y que se presentó en la exposición "Cuarto Centenario del Teatro Español", y actualmente depositada en el Museo Nacional del Teatro (Almagro). Indudablemente el parecido entre los dos corrales, Cruz y Príncipe, era notable. En ambos, la disposición consistía en un tablado con vestuario al fondo, un patio flanqueado por los corredores bajos con gradas, un zaguán de entrada rodeado por la contaduría y el guardarropa, los aposentos, la cazuela y la alojería que daba al patio y las escaleras que desde la calle daban entrada a los aposentos. Los corredores de las gradas se prolongaban a los dos lados del escenario, donde a veces se situaban los espectadores, y otras se utilizaban como almacén para vestuario y objetos que hubieran de salir a escena.

El tablado podía utilizarse en vertical u horizontal. En este último caso, el primer término representaba la calle, el término medio la casa o palacio y por último el decorado de fondo era el lugar destinado a las "apariencias", escenas de súbita aparición que impactaba al público y que se realizaban descorriendo la cortina que las tapaba. Cuando se representaban autos sacramentales, la disposición del tablado era vertical. El nivel del tablado era el nivel terrenal, humano; el foso simbolizaba el infierno y el corredor alto el nivel divino, esfera celeste, habitáculo de Dios, ángeles y santos.

Desde 1574 las dos cofradías administraban los corrales a través de empresarios que conectaban directamente con las compañías. A partir de 1627 comenzaron a surgir dificultades con los pagos y en 1638 el Municipio de Madrid tomó cargo directo de los dos corrales, pagando una cantidad fija a las Cofradías.

En 1600 se añadió un piso más en el Corral del Príncipe para funcionarios reales y entre 1627 y 1636 se elevan otros dos pisos más de aposentos laterales.

De 1713 se conserva una declaración de Teodoro Ardemans en la que dice haber visto las reparaciones ejecutadas en el Corral del Príncipe por Pedro de Ribera y que valora en 5.960 reales de vellón por la colocación del plomo y hierro.

Después del 1735 se decidió derribar el Corral del Príncipe, que fue concebido desde este momento como teatro a la italiana -aunque posteriormente Moratín le llamase "indecente asilo de las musas españolas"-. De este derribo se conservan los expedientes en el Archivo de la Villa. El 28 de julio de 1735, el maestro mayor de obras de la villa, Pedro de Ribera, y los alarifes de Madrid, Francisco Ruiz y Nicolás Serrano declaran haber visto los aposentos y balcones del Corral que utilizaban particulares por tener entrada por las escaleras de sus casas. Consideraron que debían tapiarse estas entradas y adquirir una casa que hacía de testero al vestuario que daba a la calle del Lobo y usar el sitio de la alojería por la calle del Príncipe que pertenecía a la Villa.

El nuevo teatro fue construido por Juan Bautista Sachetti, arquitecto mayor de Madrid, secundado por Ventura Rodriguez, quienes finalizaron la obra en 1745.

En 1767 se renovaron la fachada y el interior de la Sala.

En 1802 se produce un gran incendio, quedando en pie solamente la estructura exterior del teatro. En noviembre del año siguiente, el marqués de Hermosilla dirigió al Ayuntamiento una instancia demostrando la necesidad de construir un nuevo teatro.

Juan de Villanueva, arquitecto del Museo del Prado, fue encargado de realizar los planos, proponiendo para ello adquirir la casa contigua del Café y la de la calle del Lobo, que correspondía al escenario, para dar a éste la mayor amplitud posible. Villanueva calculó el costo total de las obras en millón y medio de reales y el teatro quedó completamente reedificado en 1807.

En la actualidad poco queda de la reforma de Villanueva ya que ha sufrido varios incendios y reconstrucciones posteriores. En 1840 se introdujeron numerosas reformas. El conocido actor Julián Romea dispuso que desaparecieran los antiguos bancos del patio, convirtiéndolos en lunetas con respaldo de terciopelo azul. Se suprime la cazuela de mujeres, que queda convertida en galería en el lugar que hoy ocupan los palcos de platea. En 1841 se coloca un nuevo telón de boca y Espalter decora el techo con retratos de artistas y dramaturgos.

En 1847, el Estado crea, por Real Decreto, un Teatro Real Español en el Teatro Príncipe, lo que encuentra la oposición de los actores, y en 1849 pasa de nuevo al Ayuntamiento.

Hacia 1850 se elimina la cazuela y se incorpora el café del Príncipe al teatro, formando la fachada asimétrica actual. En 1869, el teatro vuelve a cambiar de nombre y desde entonces se llamó teatro Español, con motivo de la ley de 1850 por la cual cada teatro debía denominarse según el género que en él se representaba. Así recibieron otros teatros los nombres de la Comedia, la Zarzuela, Ópera, etc. De 1887 a 1894, Ramón Guerrero moderniza el interior del teatro, reforma el edificio y restaura en él "el buen sentido dramático". En 1895 abre el teatro con la Compañía de su hija María Guerrero.

Durante toda la época franquista el teatro pasa a depender del Ministerio de Información y Turismo, hasta 1975, en que se produce el segundo gran incendio, destruyéndose la totalidad del escenario y una parte del patio de butacas.

Después de su restauración 12, hubo un primer ciclo, desde abril de 1980 hasta octubre de 1981, en que el teatro estuvo dirigido por un patronato formado por el Ministerio de Cultura y el Ayuntamiento de Madrid.

El 14 de octubre de 1981,después de más de cuarenta años, el Teatro Español vuelve a su antiguo propietario, el Municipio madrileño.

En 1995 Andrés Oñoro y Enrique Ortega son los arquitectos encargados de la ampliación del teatro que alberga sala de ensayos, biblioteca, sala de exposiciones, oficinas, almacenes y el café del Español.